Nach dem erfolgreichen 1. Halbjahr 2018 kann der Markt für gewerbliche Immobilien-Investments der Hansestadt zum Ende des 3. Quartals mit einem neuen Rekordergebnis aufwarten. Das Transaktionsvolumen erhöhte sich um 74 % auf 4,0 Mrd. € bei 105 Transaktionen und erreichte damit einen neuen historischen Höchstwert. Zudem zeigte sich das 3. Quartal mit 1,7 Mrd. € als bisher zweitstärkstes seit Beginn der Auswertung. „Hamburg steuert auf einen neuen Umsatzrekord zum Jahresende hin. Dazu trägt der Verkauf einer Vielzahl an Projektentwicklungen sowie von für Hamburger Verhältnisse relativ vielen großvolumigen Bestandsobjekten bei“, berichtet Axel Steinbrinker, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners(GPP). Für diese Entwicklung sprechen zahlreiche noch zum Verkauf stehende Objekte, unter anderem aus dem Portfolio der Blackstone-Tochter Officefirst sowie die beiden Bürogebäude „Watermark“ und „Shipyard“ als Teil des „Intelligent Quarters“ in der HafenCity.
Knapp die Hälfte des Transaktionsvolumens durch Großdeals
Mit entscheidend für dieses starke Ergebnis war die vergleichsweise hohe Anzahl von Deals mit Volumina über 100 Mio. €. Diese Größenklasse erreichte einen Umsatz von knapp 2 Mrd. € und damit einen Anteil von 47 % am Transaktionsvolumen. Dies entspricht einem Anstieg von 251 % gegenüber dem Vorjahr, womit diese Größenklasse das mit Abstand stärkste Wachstum aufwies. Den zweithöchsten Anteil am Gesamtumsatz erreichte die Größenklasse von 51 bis 100 Mio. € mit einem Anteil von 21 % (836 Mio. €) bei elf Deals. Die größte Einzeltransaktion der ersten drei Quartale blieb mit 400 Mio. € der Verkauf des „Springer Quartiers“ (Kaiser-Wilhelm-Straße) vom Joint-Venture aus der MOMENI Gruppe und Black Horse Investments an eine Gesellschaft berufsständischer Versorgungswerke. Zu den Top-Transaktionen gehört ebenso der bereits im 2. Quartal bekannt gegebene Verkauf des „Olympus Campus“ (Wendenstraße 14-18, City Süd) für über 250 Mio. € von der Olympus / Zech an die Ärzteversorgung Westfalen-Lippe. Neu hinzu kam im 3. Quartal die Veräußerung des „Hanse-Viertels“ (Große Bleichen 36, City) für einen dreistelligen Millionenbetrag von der Allianz Versicherung an CBRE Global Investors.
Erhöhter Anteil an Mixed-Use-Objekten
Büro-Immobilien waren mit einem Anteil von 55 % (2,2 Mrd. €) die nach wie vor meist gehandelte Assetklasse. In diese Kategorie, zu der auch das „Springer Quartier“ und der „Olympus Campus“ zählen, fielen im 3. Quartal weitere Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich. Dazu zählt das „Hanse Forum“ (Axel-Springer-Platz 3, City), das Warburg-HIH Invest Real Estate für 100 Mio. € von Standard Life Investments kaufte. Ein weiterer Großdeal war das Büro-Portfolio „The Channel“ (Karnapp, Harburg), das J.P. Morgan Asset Management für zusammen 100 Mio. € von der Blackstone-Tochter Officefirst erwarb. Die zweitstärkste Assetklasse bildeten Mixed-Use-Objekte mit einem Anteil von 14 %. Hierzu zählen der Verkauf des „Hanse-Viertels“ und des „LaHoMa“ (Langenhorn Markt 1-18, Hamburg Ost). Auf Platz drei der Assetklassen folgte die Gruppe Sonstiges mit 11 %. Grund für diese Entwicklung ist der Verkauf von 13 Pflegeheimen der „Pflegen & Wohnen“ von Oaktree Capital Management an die Deutsche Wohnen im Rahmen eines Share-Deals.
Weiterer Rückgang der Spitzenrenditen
Die Spitzenrenditen sind aufgrund des hohen Anlagedrucks der Investoren gegenüber dem 2. Quartal in allen Assetklassen erneut gefallen und erreichten 2,70 % für Geschäftshäuser und 2,80 % für Bürohäuser. „Aktuell werden Objekte über dem 30-Fachen am Markt gehandelt. Dies betrifft nicht nur Trophy-Produkte in der City, sondern sogar großvolumige Objekte in City-Randlagen“, erläutert Axel Steinbrinker. Auch bei Logistik-Objekten sank die Spitzenrendite im Vergleich zum letzten Quartal um 0,1 %-Punkte auf 4,5 %.
City Süd und Hamburg Ost mit gleichem Umsatz
Mit insgesamt 14 Deals zu einem Transaktionsvolumen in Höhe von 1,3 Mrd. € bildeten die City und die HafenCity den größten Teilmarkt (Anteil von 33 %). Darauf folgten gleichauf mit einem Anteil von jeweils 15 % die Teilmärkte City Süd und Hamburg Ost (je 600 Mio. €). Eines der gehandelten Objekte war das „HanseAtrium“ (Wendenstraße 8-12) in der City Süd, das Blackrock von dem durch BNP Paribas REIM Luxemburg verwalteten Spezialfonds Next Estate Income Fund (NEIF) erwarb.
Projektentwickler auf Verkäuferseite stark
In den ersten drei Quartalen 2018 bestimmten nationale Käufer den Markt für gewerbliche Immobilien-Investments in Hamburg. Lediglich 23 % (900 Mio. €) des Investitionsvolumens stammte aus dem Ausland, hauptsächlich aus den USA und Großbritannien. Den höchsten Anteil hatten Pensionskassen und Versorgungswerke/ Pensionsfonds mit 20 %. Auf den zweithöchsten Anteil mit 13 % (516 Mio. €) kamen Börsennotierte Immobilieninvestment-AGs/REITs.
Auf Verkäuferseite waren hingegen Marktteilnehmer aus dem Ausland sehr aktiv und nutzten das attraktive Umfeld. So erhöhte sich das Verkaufsvolumen der internationalen Verkäufer im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 63 % auf 1,5 Mrd. €. Die aktivste Verkäufergruppe bildeten Projektentwickler mit einem Anteil von 31 % (1,2 Mrd. €) am Transaktionsvolumen.
(Quelle: https://www.grossmann-berger.de/news/presse/invest-hamburg-3q2018/)